观望情绪渐褪 购房热情高涨
3月8日下午，记者前往柳工·颐华城踩盘，短短的1个小时里，记者就看到5批购房者前来看房。拖家带口来看房的陆先生告诉记者，他正急着买房，想买120平方米左右的舒适三房，原因在于新近出台的新“国五条”细则明确提出：“对于房价过快上涨的城市，人民银行当地分支机构可进一步提高第二套房贷款的首付比例和贷款利率”。
陆先生坦言不懂得如何解读宏观调控政策，但他知道地方细则有望于3月底前施行。他担心柳州属于房价过快上涨的城市之一，作为改善性购房者，为避开新政施行后加重自己购买二套房的负担，他决定及早出手。类似陆先生的购房者在柳州还有很多，业内普遍认为，眼下楼市并未弥漫着严重的恐慌情绪，但新政对于未来楼市的不确定性，着实让不少购房者忍不住要出手。
购房者的情绪波动，也被众多一线销售人员看在眼里。香颂大道销售经理杨霞告诉记者，*近两周，看房人数明显增多，而且很多人只来看过一两次便果断下定。永意·山语城销售经理邱海芳则透露，“将于5月推出的新品，目前已基本被预约完毕”。
对此，有业内人士分析认为，不少购房者经过长时间的观望之后，发现楼市预期明显逆转，新房成交数量连续多月保持高位运转，近期房价下跌的几率大降。因此，购房者缩短看房时间，抓紧契机入市，一方面可视作追涨心态导致，另一方面，楼市供应陷入阶段性“房旱”，也令部分购房者担心错过购房良机。
片区供应不均 “房旱”逐渐显现
“房旱”传言并非无中生有。据统计显示，截至3月10日，柳州市今年仅有3个项目推出了约130套住宅，而在售的70多个项目也只有约3750套存货。去年同期，柳州共有8个楼盘约1100套新品面市，3月份全市住宅存量则达5160套。按过去14个月柳州单月新房网备成交约1850套计算，目前在售房源可支撑2个月左右，尤其当3月份剩余时间，柳州除了盛天龙湾的60套新品即将面市外，市场依旧处于“缺水”期，再结合当前较为火爆的销售情况，住宅库存将持续减少，市场供需矛盾可能会进一步凸显。
“房旱”的另一个典型表现，在于各片区供货不均。河东目前约有1500套住宅在售，但多是120平方米以上的大户型，120平方米以下的主流产品结构性缺失，单价高、面积大，令不少有意置业河东的购房者面临无房可选的窘境。好不容易存足20万元首付的邹女士，原计划在河东选购一套70平方米左右的两房作为扎根柳州的开始，但片区各盘普遍存在小户型存量不多的情况，令她不得不考虑调整置业计划。
至于其他3个片区，河北半岛一直供应偏少，“推新大户”保利·大江郡近来则侧重推广其商用物业，颐和家园、仁和馨园等项目更将新品面市的时间一推再推。荣城·祥和名邸前段时间推出500套新品，为鱼峰暂时解渴，但该项目销售状况良好，新品已所剩无几，其他项目则多处于收官阶段，量少价高。柳南的供应相对充足，产品涵盖50~200平方米的一房至楼中楼，房价也明显低于其他片区。不过，出于地段价值、片区情结以及交通压力等多方面考虑，那些经济条件较好的购房者在主观情感上一般不大愿意到柳南置业，因此柳南理论上的“滋润”状态，未能有效缓解其他片区的“房旱”。
供应“断档” “钢丝”受影响**
对于“房旱”可能造成的影响，柳州佳美房地产经纪有限公司策划总监张超洋认为，*受**置业家庭关注的中小户型出现结构性缺失，或令许多首付额需控制在15万元以内且月供能力不强的纯“钢丝”们，被迫调整置业计划。“中小户型通常被开发商作为打开销售局面、抢占市场份额的利器而率先推出，因此当项目进入销售常态，尤其临近收官阶段，楼盘存货多为户型面积较大的改善型产品，即便剩余少量中小户型，也多是高价房源。中小户型占比下降，令大批经济实力有限的购房者在面对大户型时过于谨慎，进而拖慢销售节奏，也会影响楼盘后期推新。”
另外，新政要求收紧二套房贷，并征收二手房差额20%的个人所得税，会明显增加购房者的换房成本，许多再生能力不强的“钢丝”为免短期内换房，试图认购大户型一步到位，但在存量基数不大的情况下，住宅的选择面较窄又加剧了“房旱”的负面影响。
柳州盛天房地产开发有限公司副总经理高生表示，去年柳州楼市以消化存货为主，并相应推出了一定量的新品，下半年开始，楼市回暖预期加剧，部分改需入市抄底，导致多数楼盘的开发节奏跟不上销售速度，楼市供应出现阶段性“断档”。加上一些购房意愿强烈的自住性需求眼看房价上涨压力日益加大，欲赶在房价整体反弹之前购房，进一步加快库存房源的消化速度，导致住宅产品出现结构倾斜，加重“房旱”灾情。
“房旱”当头 楼盘高调涨价
值得一提的是，“房旱”当头又恰逢新“国五条”出台，*近却有不少开发商高调宣布收紧优惠甚至直接涨价。河东的碧园·大城小院将高层住宅的均价上调100元/平方米至6300元/平方米，河北半岛的保利·大江郡将其2期产品的均价由之前的8300元/平方米，调整为8000~1.1万元/平方米。推新乏力，加价不止，开发商的“嚣张”气焰一时间令部分购房者神经紧绷。
对此，广西保利置业集团总经理助理文予倩坦言，去年柳州房地产市场回暖态势明显，多个楼盘提前完成销售任务。春节过后，楼市量价齐升的趋势仍在延续，参照“先量后价”的销售规律，今年开发商将更侧重把注意力放在提高项目收益上。另外，当前开发商的提价行为更多基于自身开发和销售节奏出发，并非盲目提价，市场上也未因部分楼盘涨价而出现大规模的恐慌性购房行为。
“房旱”传言并非无中生有。居柳州统计显示，截至3月12日，柳州市今年仅有3个项目推出了约130套住宅，而在售的70多个项目也只有约3750套存货。去年同期，柳州共有8个楼盘约1100套新品面市，3月份全市住宅存量则达5160套。（吴星宏）
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“房旱”突袭柳州楼市，究竟是哪些原因导致了这个现象出现？记者深入市场调查采访发现，柳州市场供应少、需求旺、在售产品结构单一等5方面因素导致了这场“房旱”的出现。
2012年底至今市场回暖的现实情况超过了开发商的预期，导致大部分楼盘的销售计划跟不上市场的变动，而短期内开发商还未能及对销售计划进行调整，直接导致3月份楼市新货供应同比锐减，从而促使“房旱”出现。
原因1.供应：2月楼市预售现“0批准”
“房旱”的主要表现为供应减少。柳州建设网数据显示，今年2月份柳州竟无商品住宅获准预售；去年2月则有4个楼盘共1003套住宅获准预售，即便是春节假期所在的1月份，也有466套住宅获准预售。
2月出现“0批准”，直接导致了3月楼市鲜有新品推出。截至3月12日，柳州3月仍然无住宅新品推出。记者走访发现，近下来近20天，除了盛天龙湾有意推出外，其他楼盘仍将继续沉默。然热，2012年3月柳州共8个楼盘投放新品，新货总量达1100多套，且为受众较广的两房和三房。
业内人士分析，与去年相比，今年春节假期结束得比较晚，开发商推新通常需要一段时间进行蓄客预热，因此3月少有新品推出也属正常。更重要的是，2012年底至今市场回暖的现实情况超过了开发商的预期，导致大部分楼盘的销售计划跟不上市场的变动，而短期内开发商还未能及对销售计划进行调整，直接导致3月份楼市新货供应同比锐减，从而促使“房旱”出现。
此外，柳州市住建委近期下发《关于进一步加强我市商品房销售管理的通知》，严惩“捂盘惜售”等行为，要求已取得预售许可的商品房项目，须在10天内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并明码标价对外销售。业内人士表示，这个政策可能会让开发商在形势不明的情况不敢贸然申请预售。
原因2.产品：流户型占比偏低
“没有货了，想买到小三房只能等待预计4月底或5月初推出的新品了！”在宏祥园销售中心，购房者黄先生不由得叹息。居柳州统计显示，目前柳州共3750套库存，120平方米以下的主流产品（两房、三房）所占比例仅占30%左右。去年同期楼市库存超5000套，产品类型更加丰富，购房者选择面明显更广。主流产品占比偏少，让购房者更加容易感觉到“房旱”的存在。
水天一·龙湾目前在售的产品均为大三房和四房，项目营销中心主任黄冬林分析认为，柳州是一个以刚需购房者为主力的城市，去年下半年至今，中小户型持续热销，刚需产品去化较快，使得目前楼市大户型所占比例较大，而刚需户型难觅。
对此，柳州盛天房地产开发有限公司副总经理高生也表示，一般楼市规律是刚需先释放，改需再入市，预计接下来一段时间改需户型也将走俏楼市，届时楼市不仅刚需户型短缺，地段好、品质佳的改需户型也将紧俏。
原因3.需求：去化加快突显供应不足
在近期住宅供应不多的大环境下，市场需求有增无减，加剧了这场“房旱”的影响力。
2012年下半年以来，购房者纷纷出手，柳州楼市成交明显回暖，每月新房网备成交维持高位。在此过程中，开发商开始减少优惠，并试探性开始上调房价，*终证实渐渐获得购房者的“认可”。
柳州楼市量价齐升的基本态势延续到了2013年，并在蛇年春节过后渐渐呈现出愈演愈烈之势。购房者张女士春节前在兴怡园看好了一套67平方米的紧凑两房，打算春节回家凑齐首付后便出手。“春节后再去看房，这个户型的房子就剩不多了，我不得不选择楼层较高的房号。”张女士告诉记者，她一位朋友也看中相似的户型，“晚我十天去看房，已经只剩下顶层的房子了”。
记者了解到，近期这样的情况并不少。对此，柳州长盛兴业房地产营销代理有限公司副总经理潘永升认为，2012年下半年开始楼市逐步回暖，刚性需求强劲，各盘货量消化得差不多，更加显得当前楼市供应不足。据他透露，兴怡园近期平均周成交量达到30套，该项目的刚需户型余量不多了。
原因4.时间：推新涨价避开新政窗口
“没有货！”这似乎成为众多柳州开发商回应“房旱”原因时的共同回答。在需求持续旺盛的情况下，开发商果真会没有推新的热情？
对此，天津挚衡天地房地产顾问有限公司总经理刘涛认为，全国两会在3月举行，根据*近几年的经验，两会前后一般是楼市新政出台的窗口期，开发商可能希望看清形势再进行定价和推货。
据了解，去年下半年以来的市场成交回暖和房价反弹，让新一轮楼市调控政策出台的呼声越来越大。柳州一名不愿具名的业内人士表示，进入2013年，柳州不少楼盘都传出涨价的声音，但考虑到3月即将召开全国两会，新政可能在两会前后推出，中央加强调控的方向并不明朗，开发商并不敢“赌政策”。“在3月份大量卖房，定价低了，买得亏；定价高了，一旦遇到新张出台，市场预期出现转变，再进行调整难免会打乱项目整体销售计划。既然这样，不如先避开这段敏感的时期。”
果然不出所料，2月20日，新“国五条”靴子落地，3月1日国务院办公厅发布相关细则，楼市调控正式加码。
原因5.政策：新政走势尚不明确
3月1日，新“国五条”细则出台，引发了各界的热议。截至记者发稿时，全国两会还在进行。有媒体报道，新“国五条”细则落地时还可能会有一些调整。对柳州开发商而言，柳州是否会出台住房限购措施，二套房贷款门槛是否要抬高，是其关注焦点。
目前，柳州还没有根据新“国五条”出台相关执行细则，但《柳州市商品住房预售资金监管暂行办法》已于3月1日开始施行，此前柳州市住建委已出台规定，规范开发商各种销售行为。高生认为，新“国五条”细则出台后其效果在短期内还未显现，但对柳州楼市有一定影响。因为政策在地方如何施行还未确定，所以开发商普遍存在观望情绪。
对此，柳州富鸿房地产开发有限公司总经理钟鸣透露，项目原计划今年实行“快走”的销售策略，但按目前的政策、市场情况来看，今年的销售策略调整为“慢走”，即以自然消化为主。项目*近一次推盘计划也相应延后，主要原因在于政策的出台导致当前市场悲观情绪渐显，贸然推盘，对产品的推广不利，项目倾向于看清市场情况再推出新品。（覃明 张春燕）
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