10月22日，楼梯山2宗商住用地P（2013）19号和P（2013）20号被兆安、兴柳、双福3家房企联合斥资16.029亿元拿下，2宗地块累计出让面积约320亩。此次土地出让看点颇多，如P（2013）19号地282.14亩的面积是柳州土地市场上三年来出让的**面积，2宗地块3000多元/平方米的楼面地价以及3家本土房企抱团逆袭等，引发了业内人士对地块未来开发和房企抱团的热议。

    此次特邀嘉宾有：广西科技大学财经学院副院长陈有禄；柳州盛天房地产开发有限公司副总经理高生；魅力首座销售总监蔡理刚；广西南宁天策房地产项目管理有限责任公司策划总监唐东琛。

    疑问1： 在房价“高地”河东片区，3000多元/平方米的楼面地价是否正常？这样的价格对拿地房企有何意义？

    蔡理刚：地价低，开发空间大

    就目前河东片区，甚至整个柳州市的发展趋势来看，河东的土地价格是**的，从这两年多家房企在河东的夺地大战也能看出河东地块的热度。这次出让的两宗地块，楼面地价仅3000多元/平方米，在优质土地日益缺少的河东片区，这算是比较低的地价。2012年6月，荣和集团以18.514亿元拿下沿江路地块，楼面地价4554元/平方米，同年11月，兴佳地产和洪全地产又再拿下河东地块，分别创下5469.11元/平方米和7730.59元/平方米的楼面地价。

    根据这些地块的楼面地价可以发现，现在河东地价的平均水平应该在5000多元/平方米，此次出让的地块3000多元/平方米的楼面地价与其尚有2000~4500元/平方米的差距。这对于拿地房企来说，将有效控制了后期产品开发的成本，在产品定位和定价上有更大的空间，更容易做出高性价比的精品。从另一个角度来说，这对购房者来说是一件好事。

    疑问2： 该地块面积大、总价高，竞得者在开发中有何优势、劣势？

    陈有禄：错位经营，与周边项目互补

    柳州万达广场落户河东，并计划在两年内全部投入使用，这对河东的不论是住宅还是商业都是一个机会，但同时也是巨大挑战。一方面基于它全业态的经营，如餐饮、娱乐、文化、购物等，应有尽有，将极大地完善了河东的商业配套，会吸引大量的人流到河东片区。另一方面，两年内全部投入运营使用，并一步到位打造出成熟商业氛围，或会挤压周边正处在长期市场培育期的商圈。因此，作为含有不少商业体量的大型地块，开发商在**和开发中，**全面地考察万达的商业帝国，了解其经营战略，走差异化的路线，错位经营，为其不一致又互为补充。

    唐东琛：资源利好，开发优势众多

    伴随柳州城市扩容的需要，以及高端住宅和各类配套往河东走的趋势，未来的河东将比现在更辉煌。

    从目前情况来看，地块所处位置周边楼盘众多，配套也相对齐全，再经过几年的市场培育期，届时河东的配套将更为完善成熟，众多商业项目，尤其是柳州万达广场投入运营，将会给周边项目再带来一个价值的飞跃，所以地块在未来将能享受到多种资源利好。从地块本身来看，两宗形状规整，土地平整，涉及的拆迁工程少，如果共同开发，未来的前景将更为可观。

    疑问3： 本土房企抱团有何利弊？能否利于“外出”的房企回流？

    陈有禄：增强本土房企实力

    在外来房企频频抢占柳州市场的形势之下，可以看出本土房企已经有些无力招架，一方面是地价昂贵，拿地门槛高，土地房企缺乏实力；另一方面，外来房企往往会带来先进的开发理念，对难有求新的本土房企来说是个挑战。在这样的背景之下，本土房企联手拿地，资金、开发经验的互相配合，是增强其在柳州市场核心竞争力的必经方式，有利于本土房企回流。

    高生：阻击“外敌”，抱团势在必行

    知名房企斥巨资在三四线城市拿地，说明三四线城市有可观的发展空间，这也吸引着越来越多的大房企降低姿态进驻次级市场。这两年，荣和集团、万达集团等实力房企进驻柳州。迫于外来房企和高地价的压力，单凭一己之力，本土难在土地市场上取得胜利。

    在此情况下，想要在柳州土地市场上取得主动权，抱团竞争是势在必行，也是本土房企抗衡外来房企的**步。但是房企合资拿地，也意味着股权复杂，涉及到后期股权分配和协调的问题，在项目的定位和经营方向上或难达到一致。