全面二孩就这样突然间来了，在70后的有心无力之中、在80后的全力冲刺之中、在90后的毫无准备之中、在全世界段子手的一片欢呼之中，它就这样悄然来了。

    对于此次二孩新政，全世界*热闹、反应*快的无疑于两个行业，一是汽车、一是房地产。宝骏730第二天就出了“感谢**开放二孩政策”的全国推广，同样楼市里尽是一片四房即将全面取代三房的呼声。

    二孩新政到底对柳州楼市有没有影响？影响几何？我做了多个方面的数据调查。

    首先从目前柳州市卫计委的数据来看，柳州符合新政家庭总户数约30万户。在全面二孩政策开放之前，符合政策又按程序申请二孩的比例约为20%，而单独占整个可生育年龄段的6%左右。如同样按照20%比例计算，近期内就约有5.6万户家庭存在改善型需求。按照柳州2014年新房总成交21947套计算，*起码也要好几年才能消化完这个量。

    其次，从人均可支配收入与房价的对比看购房能力。以2015年前三季度人均可支配收入排名****的上海为例，其每月人均收入为4174元，相较于11月5日发布的上海10月楼市均价43586元/平方米而言，在上海要平均工作10个月才能购买一平方米。而在柳州，按同样时间段楼市均价7144元/平方米取数，这一结果仅为3.006。也就是说在上海挣一套房的时间是柳州的整整3倍还多。

    由此可见，生活成本的低廉与产品人口的特性注定了柳州这样城市的二孩生育比率将远远高于一、二线城市。对于柳州楼市而言，二孩房也许会从根本上改变现有格局。

    ■四房小户占据主流

    从全面开放二孩政策当天，网上的段子就没停过。有趣的是，和“整栋楼摇一晚上”的朋友圈消息同时出来的还有“香颂·诺丁山响应全面二孩号召，首推105平方米四房”。

    房地产企业营销紧跟政策节奏之快那是家喻户晓的，但柳州房企应势而上还属**。

    当然户型设计不可能是一晚上就改得出来的，据说占总量20%的这一类户型原来并非首推，全面二孩政策一出，原来计划首推的两房小户型只有推后。

    从柳州目前的四房面积来看，户型利用较好的大房企及央企系普遍在110-120平方米左右，而本土系基本接近140平方米或以上才有四房。从柳州房产交易管理网的数据来看，四房销售比例也的确是在近年逐年走高，而这一现象在高端项目中更加明显。

    同样的价钱买三房还是四房，对于**置业人群来说，多数会偏向于后者。而对于还未结婚或者为婚房准备的年轻人来说，即便对于一孩 、二孩概念模糊，但在中国这种重视家庭特别是父母意见的传统下，更加首先倾向于将房间数作为买房的首要考虑因素。

    所以，和大多数看法一样，可以预期的是刚需市场会向四房小户型倾斜，而更多的房开也会在未来跟进四房小户型市场。

    ■五房大户高端标配

    与**置业的刚需人群相比，二孩带来的改善型需求尽管市场相对较小，但是购买力却不可忽略。而这部分人群也将成为高端项目中五房以上户型消费的核心人群。

    据柳州百度相关负责人介绍，其公司收录的保利·大江郡一 、二期房源中，五房总价均在200万元以上，*近询问这类户型*多的也是已有或者准备有二孩的年轻家庭，其中还有不少原来已经在保利置业的三房 、四房业主。

    同样，作为目前柳州少有的**+江景+超高赠送的高端项目，*近到荣和·天誉看房的准客户明显比一年以前多了不少。据荣和相关负责人介绍，除了二线江景常规户型外，其6、16两栋200平方米以上六房豪宅的意向客户中，二孩比例或者为二孩考虑的也已较以往有明显增长。

    无独有偶，就在荣和·天誉对面，刚刚拿地不久的绿城有望将柳州大平层豪宅再提升一个档次。作为绿城全国两个总部直属项目之一，除了项目品质保证属于全国**水平外，其一线江景的所有户型也几乎是4+1房户型，而且每个卧室户型方正且面宽都能保证达到3.6米。而从近期其几次户型咨询会反馈的情况来看，均获得**好评，能否大卖只看其开盘时间及价格问题了。

    于是，同样可以预计的是，针对有着核心景观优势的高端项目，其*核心位置一定会留给五房以上大平层产品。同样，对高端改善人群而言，这一类户型也成为了除别墅之外的**选择。

    ■小两房并非没得做

    新政后，除了普遍不被看好的三房产品外，似乎某些中高端楼盘的小两房户型也一改以往普遍被追捧的命运，在这个推盘季中变得不再那么好走。

    与此同时，一则城中万达广场关于SOHO公寓在微报的推送在朋友圈中被广泛传播。其中一则致柳州老公的话中“结婚可以，两年不生；二人世界，永远**；家不要大，卫生难搞”等文字也的确反映出现在90后适婚青年的真实想法。

    如果没有记错，一年之前几乎同样的万达SOHO则是以7字头精装办公楼推向市场，并且备受投资客群追捧。而现今的这一改变除了投资需求的疲软外，也的确是市场的真实反映。

    无独有偶，如今仍经常被拿来作为柳州楼市营销教材的保利大小S产品，在当年也适应市场及政策需求，将原四房大户型改变为一个小三房户型加一房户型的革命性产品。

    而从当时的市场反馈来看，尽管两辈同购一层的少之又少，但是的确有不少类似需求的客户购买不同楼层或楼栋，这也充分证明了微妙的两代关系所包含的市场空间巨大。

    由此可见，针对市场需求重新对小户型进行设计和定位变得极其重要，比如**附近公寓类产品 、比如近郊风景区附近或者城市中心配套齐全两房养老型产品也将是市场开发的一块亮点。

    对于蓬勃而来的人口红利预期，柳州的房开商们，你们真的准备好了吗？