5年后将有14家千亿房企

    中国指数研究院发布行业报告指出，未来5年，7家千亿房企格局不改，而500亿~1000亿企业将达9家。预计到2020年将有7家两千亿级企业、7家1000亿~2000亿企业、16家500亿~1000亿企业，而TOP10企业销售额均值将达2000亿元左右，市场占有率将超过20%。该院企业研究总监蒋云峰在接受中国房地产报记者采访时指出，未来5年规模化仍然是大型房企竞争的主战场。

    从楼市规模化发展来看，房企对楼市的垄断性在加强，万科、中海、保利、绿地等大企业，市场份额不断提升，业绩不断增长。过去5年(2011~2015年)，全国商品房销售金额平均复合增速为10%，以部分上市房企为代表的规模性企业业绩增速均高于行业平均水平，以300亿元、500亿元、1000亿元为界，其中300亿~500亿元销售规模的企业复合增速高达37%，而低于300亿元规模的企业复合增速为18%，千亿元房企复合增速为20%。

    近年来房企大佬万科把自己的未来定位于城市配套服务商，万达的目标是2020年公司进入世界文化企业前十名，恒大形成了多元化布局，绿城和万通启动轻资产模式。数据显示，现在A股有130多家房地产上市公司，但主营业务房地产在60%以上的只有80~90家。2014年，大型房企已经纷纷展开了转型之路，万科围绕城市配套加大布局;恒大多元化下的矿泉水、粮油、乳业等新业态纷纷上马;万达正从以房地产为主转型为服务业为主。

    “一方面，当前的地价实在偏高，尤其是一二线重点城市的地块争夺尤为激烈，房企日渐谨慎。另一方面，行业换挡，洗牌加速，通过收购方式补充资源不失为一种更快捷的手段。”蒋云峰指出，未来房企市场集中度将进一步提升，一方面大企业加速吞并小企业。另一方面只有一些经营有特色的小企业，才会有机会钻进各个阵营里面生存。未来那些小型房企、主营业务非房地产的企业以及没有特色的房地产企业都将逐渐退出历史舞台。

    原来房企**的资源依赖一是土地资源，二是金融资源。这两点上中小民企均没有优势。即便是在中国内地上市的民营房地产公司融资难度也很大。此外，购地方面，大型企业、央企和地方政府有谈判能力。而中小民企议价能力有限，只能通过招拍挂形式参与土地购买。第二个特点是跨界的发展和转型。地产和金融的跨界合作是趋势之一。单一的以房产开发销售为主的企业竞争能力已经明显呈现出不足趋势。“过去那种全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代已经一去不返。”

    而随着经济增速放缓，再加上人口出生率降低和老龄化加剧等因素，“去库存”仍在相当长时间内存在。深陷困境的开发商纷纷出局，未来5年仍会成为趋势。数据显示：2015年1至9月，房地产行业并购案达到176宗，涉及金额1600亿元，几乎相当于2014年全年行业的并购交易价值。

    同时，转型其他产业并退出房地产业务也成为企业的另一选择。今年8月，莱茵达置业变更为莱茵达体育，公司将房地产部分卖给其他股东以便集中全力发展体育产业。华丽家族则放弃房地产主业，转投机器人、飞行器和石墨烯项目。

    “未来无论是强强联合，还是强弱结合，都是通过进行土地、资金、人力、品牌等资源的整合追求资源利用**化，达到企业双赢甚至多赢的目标。”中城联盟商管相关负责人钱凯还指出，未来2～5年内甚至更长时间内，房地产开发企业的金融化并购将得以延续，以获取资源为目的的并购仍将是主流。有实力的房地产开发企业通过并购与重组逐步扩大市场份额;一些缺少土地与资金支撑的中小开发商、不具备专业素质和能力而只是凭借有利时机以资金合作方式从房地产业务中分一杯羹的企业、一些高负债公司会被兼并或破产。

    细分价值更凸显

    一二线城市成交火爆，三四线城市依然库存压顶，如今楼市的主基调从“控房价”变成了“去库存”，尤其是对于众多的三四线城市，去库存已经成为当地开发商的首要任务。与此同时，由于资金面依然不容乐观，变卖股权获取资金成为不少中小房企的无奈之举。据统计，截至2015年11月26日，北京和上海产权交易所共计48家房企挂牌转让股权，总权益金额137亿元，其中将****股权出售的房企有34家，14家房企部分转让股权。在北京、上海、天津及武汉产权交易所，仅11月份新挂牌待售房企股权货值就高达96亿元，显示中小房企的生存压力并未因市场回暖而缓解。

    未来随着行业的竞争加剧，对大型房企来说产品业态与商业模式丰富多元的目的，是为了平衡企业现金流和盈利能力的需要，满足资本市场对企业“持续盈利、稳定增长”的要求，*终提高企业生存和发展的核心竞争能力。然而，对于众多中小企业来说，未来细分领域市场将会是其转型突破的关键。当代置业总裁张鹏在接受中国房地产报记者采访时认为，专业化、特色化、细分化这些方面将可以发挥中小房企灵活性高的优势，将来与大公司形成一种分工互补。在他看来，房地产企业的本质是一个“系统集成商”，是将资金、土地、设计、工程建设、物业管理、环境等多种因素组合成自己的产品，并且通过广告、营销、租赁等服务**限度地实现自己的市场价值。因此，未来5年可以看到更多房企，将会围绕产业链上下游，发挥自己特长，聚焦自己的产品或细分市场。“新形势下要求企业从粗放式扩张到精细化运营转变，从投资驱动向价值驱动转变。转型应从原来的住宅开发向综合开发转变，同时要侧重向开发、运营、服务并重。”

    而当前作为房地产价值链创新的**受益者，国内首只社区服务运营股去年彩生活在港交所上市，股票交易首日即遭资本市场追捧，股价**涨幅一度超越20%。挂牌仅三日，彩生活市值暴涨至55.6亿港元，超过母公司地产平台花样年的52.4亿元。相关数据显示，在142家A股上市房企中，涉及跨界转型的至少有41家，占行业总数的29%，转型方向则普遍体现为，深耕房地产关联价值链环节之上，包括养老地产、社区O2O、建筑、文化旅游等八大行业。而深耕绿色产品的上市房企中，2015年前11个月的上市报告显示，朗诗与当代置业在当前项目偏少的情况下，两家公司累计签约销售额都突破了百亿大关，而中国金茂的销售额突破了250亿元，累计签约销售建筑面积99.09万平方米。

    以前传统的房地产模式是类似于短跑的三高模式：高周转、高利润、高杠杆，显然新的环境之下，未来这种模式无法存续了。林峰认为，“要像跑马拉松一样，靠韧性，稳步慢跑，从赚快钱到赚慢钱。因此，对于未来房企成本管控、金融运作、互联网手段、服务创新将成为未来房企的核心竞争力所在。而中小房企的地产+产业是其转型服务业的重中之重。”

    海外投资越演越烈

    房企热衷海外投资主要原因有两点，一是国内地产行业增速放缓，市场趋于饱和，房企将目光转向地价相对便宜、融资成本较低而收益较高的海外市场;二是中国投资者海外置业势头旺盛。根据胡润研究院报告，中国四成海外投资都流向房地产，形成具有吸引力的消费市场。与此同时，中国房企投资的类型未来还将更加多元化，除了当前的酒店、办公楼、公寓、别墅等投资物业类型外，未来农场、物流类房产也将逐步进入投资者视线。

    “50亿元如果在内地来说都不够，倘若在澳大利亚等地投资或许又要上当地的媒体头条。”**太平戴维斯华北区董事长邹锦标在接受中国房地产报记者采访时说。近年来内地房地产海外市场投资步伐加紧。大型房企中，万科、万达、绿地、中国海外、碧桂园、富力地产、雅居乐等企业均已经投资了海外地产。数据显示，2014年中国房地产投资在海外市场的投资额创下新高，达到165亿美元(约1030亿元人民币)，比2013年增长了46%。其中，商业地产投资超过112亿美元，占比约68%。

    随着中国房地产市场将经历一轮重组与整合的进程，中国的海外投资也将进一步开放，未来将会有越来越多企业转向海外市场。

    与此同时，未来受**层面提出亚投行和一带一路的影响，越来越多的国人和企业开始到海外进行房产投资，而这对于建筑先行的房地产领域来说必然带来重大利好。

    未来较为火热的**包括美国、加拿大、澳大利亚、英国、德国、法国、俄罗斯甚至一些东南亚、非洲小国因为自然资源、地缘因素等，也成为新兴的房地产投资目的地。因此，对于房地产未来格局竞争，海外市场竞争必将更加火热。