房地产板块经历了2~3 月估值修复行情后，4 月市场担忧局部调控冲击回暖态势股价回落，但从年报、一季报业绩和短期债务触底回升和5月销售继续向好来看，基本面托底5月估值，优质、区域性、主题个股安全边际高，坚定看好房地产板块。

    一、基本面政策面托底估值，坚定看好

    2~3月我们提出“极寒已过、春暖花开”，板块强劲反弹，4月市场担忧局部调控冲击回暖态势股价回落，房地产(申万)指数微跌1.6%跑赢大盘，部分个股回调较大安全垫变高，我们认为板块5月不悲观，坚定看好。基于以下三点：

    1、政策继续托底，因城施策去库存政策不变。

    中央政治局会议强调“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策”。政策释放有序消化房地产库存信号，意味着供求将得到平稳释放，有利于行业稳定。

    2、4月销售同比高增长，5月销售热度持续，预计环比持续增长，同比维持高位增幅50%~60%。

    4月百城住宅均价环比上涨1.45%，环比收窄0.45个百分点，但上涨城市个数增加11个达71城。5月房企大多抓住市场窗口，加大推盘量，有益成交。

    3、行业基本面持续好转。

    存货资产比大幅下降，开发商加大投资开工力度，投资继续向好。3月房地产开发投资增速超预期，4月保持向好态势，全年增速达10%概率大。2016Q1延续2015年以来的向好趋势，142家A股上市房企2015年经营显著好转，营收同比增长40%、归母公司净利润增长11%，2016Q1营收增长94%、归母公司净利同比增长29%。货币资金充裕，经营活动现金流入增加，短期偿债能力显著上升,财务风险逐步释放。

    销售回暖为房地产上市公司收益持续改善创造条件。延续2015年回暖趋势，2016年一季度，142家A股房地产上市企业整体营收2281亿元(同比大增93.9%)，营业利润285亿元(+40.6%)，归母公司净利润178亿元(+29.0%)，营业成本1599亿元(+126.3%)。行业毛利率29.5%(-6.2个百分点)，净利率9.2%(-3.9个百分点)，ROE1.7%(-0.1个百分点)。由于土地及资金成本上升影响大于房价上涨带来的影响，营业成本增幅较大导致盈利水平下降。三费费率持续下降。2016年一季度三费费率因年初管理、财务费用投入较多为11.2%，较2015年一季度降4.1个百分点。货币资金充裕，一季度末货币资金6311亿元，同比增长78.0%，占总资产17.9%，同比增6.1个百分点。存货资产比大幅下降，开发商加大投资开工力度，投资继续向好。

    二、销售热度不减

    一手房成交：53城成交面积环比微跌、同比涨幅收窄。53城一手房成交面积3784万平方米，环比-11%(一线-20%、二线-6%、三四线-11%)，同比增59%(一线+0.3%、二线+79%、三四线+59%;二线23城、三四线26城分别有21、21个同比正增长)。4月成交数据符合预期，一线在限购政策抑制下成交增速受挫，二线、三四线绝大部分城市仍保持了同比增长，但增速在高基数上较3月收窄。

    一手房库存：可售面积二线微降、去化时间二线、三四线继续下降。18个城市去化时间7.9个月，相比上月8.5、去年同期14.6个月继续下降。其中一线4城8.1个月较上月增加0.7个月、二线9城7.0个月(3月：8.4个月)、三四线5城12.9个月(3月：13.7个月)。

    二手房成交：二线继续**。18个城市二手房成交面积1352万平方米，环比-11%(一线-32%、二线-1%、三四线+14)，同比+80%(一线+27%、二线+108%、三四线+80%)。

    三、二线热潮带动市场整体上扬

    100大中城市总体供应/成交情况：2016年4月，100个样本城市整体供应建面0.72万平方米(环同比+9.1%、-7.3%)，成交土地建面0.51万平方米(环比-10.4%、同比+21.4%)，成交土地价款1246.5亿元(环比+18.6%、同比+82.3%)。成交楼面均价2075元/平方米(环比+32.3%、同比+50.1%)，总体溢价率56.1%，环比增加17个百分点，单月溢价率创下10年以来的新高。

    分城市类型看，住宅类用地：二线地价迅速抬升。2~3月二线城市的土地成交率先回复。4月，100城住宅类土地总体供应面积0.31万平方米(环比+7.9%、同比-3.1%)，其中一线、二线、三四线城市供应同比均出现了增长，分别增10.1%、10.8%、5.1%。成交二线仍然突出，总体成交**建筑面积0.21万平方米(环比-13.6%、同比-30.9%)，主要是一线城市同比大幅下滑97.6%，而二线同比+53.9%，连续5个月同比正增长。三四线城市也在本月同比增长33%，一改连续3个月的负增长。

    从成交土地价格来看，二线城市本月成交均创历史新高，溢价率也出现飙升。二线城市成交土地均价7472元/平方米，环比增54%、同比增188%。二线、三四线城市溢价率分别为86%、15.1%，二线溢价率在上月57.5%的基础上再度提升，一线成交量少溢价率为0，三四线溢价率小幅回落。从三个月移动平均溢价率来看，二线溢价率处历史高位。

    四、“有序”消化库存，因城施策去库存政策不变

    4月29日召开的中共中央政治局会议，强调“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策”。与此前高层多次强调去库存相比，在房地产库存前加上了“有序消化”的前缀。“有序”契合当前的市场背景，今年以来一线城市房价过快上涨引起了沪深等调控政策的收紧，目前热点一二线城市库存有限，而非热点的三四线城市去库存任务仍较为艰巨。

    本月，南京、河北香河再出政策抑制房价过快上涨，深圳推出**商品房现售试点项目，将资金实力不足的中小开发商挡在门外，遏制对土地的哄抢，抑制土地价格过快上涨;而陕西、福建、吉林等地继续宽松支持购房。小贷、众筹仍是规范重点，广州要求规范银行、小贷公司、P2P平台、众筹平台房地产众筹业务，深圳叫停房产众筹业务。

    此外，深圳对土地使用权续期有关规定进行详细说明，1995年9月18日前与深圳市**和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的土地，顺延至**法定**年期，不用补缴地价。1995年9月18日后签订的土地使用权到期后，正在研究制定相关政策。深圳房地产权利证书登记的土地使用年期届满的行政划拨性质房地产，及原行政划拨用地补缴地价后转为出让用地但原年期未重新调整而土地使用年期已届满的房地产，续期时补缴地价数额为相应用途公告基准地价的35%。目前国土资源部、浙江省国土资源厅组成的联合调研组已抵达温州进行调研，将指导住宅土地使用权20年到期延长的问题。

    (作者为中投证券房地产行业首席分析师)