2日，上海易居房地产研究院发布100城住宅库存报告。3月份库存数据显示，当前百城住宅库存已经出现了连续32个月同比下跌的现象，其中有75个城市库存规模低于去年同期水平。

  业内分析预测，购房政策或继续从紧，以缓解当前部分城市库存不足的压力。当然，需注意的是，一二线城市和三四线城市的政策思路或有差异。

  100城库存连续32个月同比下跌

  报告统计数据显示，截至2018年3月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米，环比减少1.0%，同比减少8.7%。

  观察历史数据，2015年以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，充分体现了近四年全国去库存“战役”取得了较好的效果。当前全国100城库存规模相当于2013年3月的水平，即库存规模回落到了四年前的水平。

  截至2018年3月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2088、22977和18647万平方米，环比增幅分别为-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增幅分别为-7.7%、-8.5%和-9.0%。当前三类城市均呈现了环比和同比的下滑态势，未来部分房价上涨过快、库存偏少的城市，补库存的空间依然较大。

  具体来看，100个城市中，有25个城市库存出现了同比增长现象。其中合肥、珠海和惠州3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到139%、82%和49%。同时，100个城市中，有75个城市的库存出现了同比下滑态势，其中廊坊、杭州和保定的同比跌幅较大，跌幅分别为49%、48%和45%。75%比例的城市出现了库存同比下跌现象，进而促使百城库存规模出现下跌。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中新经纬客户端(微信公众号：jwview)，库存不足是各地升级调控的大环境导致。“对于一二线城市以及热点三四线城市，即100个典型城市来说，绝大多数都是市场交易活跃、基本面看好的城市，所以类似城市库存不足，就说明潜在的购房需求很强烈。”

  二季度楼市政策或将收紧

  报告认为，2018年**季度，全国100城住宅库存的特征很明显，即继续表现出住宅库存不足的特征。当然类似城市主要是规模较大的城市，其市场基本面较好、房屋买卖相对活跃，进而会出现库存规模“跌易增难”的现象。

  严跃进指出，对于类似环京等区域的城市，实际上住房交易的节奏明显是放缓了。所以成交量从过去的狂热状态进入了冰封的状态，这会使得去库存的动力快速减弱，这样就使得去库存周期显得很高。

  “但实际上此类城市的库存**规模并不是很高，主要原因是成交量降低到个位数甚至是接近零成交的状态，所以没有太多的去库存的动力了。”严跃进说。

  报告预测，2018年第二季度，全国100城购房政策收紧的概率将加大，这有助于缓解库存不足的矛盾。当然，需注意的是，预计一二线和三四线城市的政策会有差异。

  其中，近期包括大连、武汉、长沙、杭州、西安等二线城市的政策继续收紧，此类政策包括限购、限售、摇号、优购(给予优先购房权)等内容，利好规范市场交易和缓解库存不足的风险。而对于其他三四线城市尤其是地级市来说，倘若市场过热、库存不足，那么此类城市提高银行信贷利率、出台或升级限售等政策的概率也会加大。

  在严跃进看来，后续楼市依然会呈现前冷后热的格局，尤其是上半年政策管控压力，依然会有较为明显的降温态势，到了下半年预计市场会有所反弹，即U型的地产走势。

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