存量时代的大门正在缓缓打开。

12月12日闭幕的2019年中央经济工作会议，明确提出要“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”，并**强调了“城市更新”这一概念。

中央政策鼓励下，城市更新有望成为行业新风口。具有敏锐商业嗅觉的房企，早已积极抢占这块高地。但项目实施过程中面临的诸多难点，提醒着入局者，该领域仍处于漫长的摸索期。

政策红利加速旧改

今年以来，旧改项目迎来政策红利期。

11月21日，由保利地产参与旧改，曾因拆迁问题沉寂十年的天河冼村，发布了其改造**进展，截至目前，项目签约率92%，整村拆除率超90%，新控规调整已经完成，一、二期回迁房保障已签约，三、四、五期回迁房同步建设，酒店、幼儿园、大庙、祠堂均已开工。

项目推进离不开多方努力，事实上，近年来广东省已就旧改项目陆续出台多项政策，旨在加速旧改项目的实施。

2018年4月，原广东省国土资源厅发布《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》。文件指出，旧村改造地块可以协议出让，其供地对象可直接协议出让给公开引进的市场主体。

上述条款将政府征地的传统模式，改进为房企直接与村民协商的模式。

2019年9月，广东省府发布了《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》。指导意见对拆迁难问题给予了一定的解决方案，规定在符合条件情况下，权利主体可向项目所在地县级以上人民政府申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性，并要求限期搬迁。

同时上海也通过政企合作、数砖头和套型保底机制、优化房屋征收流程等创新措施积极推进旧改，据上海市住建委介绍，今年上海中心城区计划改造二级旧里以下房屋50万平方米，受益居民2.5万户。截至9月底，已分别达到年度目标的89.4%、96%。

房企淘金存量市场

近年来存量时代的到来与政策的支持，为城市更新项目提供了更为广阔的发展空间。由此2019年以来，众多房企纷纷加速布局此领域，意图抢食城市更新蛋糕。

12月18日，中国铁建在公告中披露，拟在杭州注册设立中铁建城市开发运营有限公司。公司经营范围为城市更新类业务，包括老旧小区改造、棚户区改造、城市片区综合治理开发、未来社区等存量业务及其相关联业务的投资、建设、运营。而其在10月12日拿下南沙坦尾村旧改项目。

12月23日，星河控股以102.82亿元的投资预算，拿下广州南沙东涌镇珠宝文化旅游小镇连片更新改造项目，改造用地面积达832.6万平方米。据财经网统计，2019年以来，星河控股在广州共拿下四个旧村改造项目，斥资超百亿元，涉及用地面积达1082.3万平方米。

近日，东莞企石镇公示了八个城市更新单元的前期服务商中标结果，其中佳兆业中标三个项目，涉及项目面积为71.66万平方米、深圳中洲、鸿发联合体、鼎峰联合体、汇景联合体、卓越联合体各中标一个项目。

目前在以广州、深圳为核心的粤港澳大湾区城市群中，佳兆业、富力、中国恒大、华润置地、龙光集团、花样年等房企持续活跃于旧改领域；在北京，中交、城建、金隅、首开等房企积极投身城市更新。而瑞安、大华、华润、万科、建工等房企，在上海开发了诸多城市更新项目。

在同策研究院总监张宏伟看来，通过城市更新项目补充位置相对较好，性价比相对较高的土储，是房企积极布局城市更新项目的主要目的。

如其所说，通过城市更新项目所获取的土地成本确实相对低廉。佳兆业集团半年报显示，上半年佳兆业以162.06亿元收购15幅地块，项目应占计容建面约为250万平方米，平均土地成本约为6600元/平方米，而其旧改土储的成本仅为3000元/平方米。

城市更新仍处摸索期

众多房企看准城市更新项目所具有的种种优势，但存量市场存在手续繁琐、拆迁难、运营难等问题。诸多问题影响下，旧改项目普遍面临较长的开发周期。

一度被外界称为“明星旧改”的深圳大冲旧改项目，从华润置地介入到项目销售，历时近十年。上海虹口区的“蝶恋花”项目，从祥生地产2003年介入至今拆、停多次，目前项目处于拆迁工作基本完成，即将开工阶段。

漫长的开发周期对房企的资金能力提出挑战，获取成本更为低廉的资金，成为房企寻求破局之道的关键问题。今年以来，积极介入旧改的房企中，诞生了多个土储大户与融资能手的组合。

5月29日，早在2015年就意图发力旧改项目的阳光城与大湾区“旧改王”佳兆业牵手，宣布将共同积极推进在粤港澳大湾区及周边区域房地产开发领域范围内的合作。截至2019年上半年，佳兆业拥有近3200万平方米未纳入土储的旧改储备，但其今年中期融资成本却高达8.6%，阳光城2019年年中的平均融资成本则相对较低，仅为7.72%。

而花样年与平安不动产的合作则更为简单粗暴，11月7日，花样年控股宣布与平安不动产共同开发深圳旧改项目。平安不动产旗下公司向项目公司注资9.7亿元，占有玉石地产34.3%股份，同时向玉石地产提供4.1亿元的股东借款。而旧改物业出售95%后，花样年将对平安旗下公司股权进行回购，价格为未售物业的估值，上限为15亿元。

在上海中原地产分析师卢文曦看来，城市发展到一定阶段，“摊大饼式”发展已经走不通，要走集约化发展的路径。因此城市更新是核心区域价值重新提升的过程。老旧资产、存量物业的存在，相当于浪费了核心区域土地的资源，将其盘活才能体现出土地的价值。

卢文曦进而表示，城市更新项目中，拆改留三字是共存的，不良资产需要拆除，区域内民生需要得到改善，而存在历史含义、城市文化记忆的建筑物要予以保留。

在属于城市更新范畴的老旧小区项目改造中，“拆”、“改”之外，也需要做到“留”。愿景集团产品中心设计总监凌雪对财经网表示，在劲松北社区改造过程中，愿景对社区的有机更新，基本保留了社区原构造，努力做到在提升社区功能、补充功能缺失的同时，不改变居民的生活习惯。

此外，由于项目运营周期较长，项目的把控能力也直接影响项目整体资金平衡情况，凌雪介绍，老旧小区改造项目中，前期设计对项目后期的运营成本有较大的影响。项目实施过程中，愿景集团设计团队基于老龄化程度较高的社区中居民普遍存在的需求，梳理出老旧小区改造的12个标准模块，以期推动标准化建设，有助于未来企业对项目成本的有效控制。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，政策利好下，市场既存在机遇，也存在阻力。旧改项目对房企提出了一系列能力上的要求，入局门槛较高，不建议此前未接触过旧改项目的房企盲目入局。

淘金存量市场的过程充满了不确定性，至今仍没有人能百战百胜，有20年旧改经验的佳兆业，也一度折戟于西安王家棚村旧改项目。对于此前未有过项目经验的房企来说，采取合作开发模式共担风险，或许为更为理性的选择。

（免责声明：本文为转载，对于本文内容我们致力于保护原作者版权，转载仅为更好地传播信息，别无他用。如涉及侵权，请尽快与我们联系删除，谢谢）