政策速览  

长期调控以稳为主，但短期存在松动空间

1月政策主要包括两方面：一是疫情发生前的长期性行业调控政策，二是疫情发生后的突发性行业调控政策。

疫情发生前，（1）宏观方面，1月货币政策略有宽松，央行通过降准和逆回购积极补充流动性。但从信贷方面来看，2020年难以大幅增加信贷资金供给，房地产行业的信贷资金流入依然严格受限。

（2）因城施策方面，边际调控房地产市场的逻辑仍在，但是调控方式逐步优化。预计因城施策的调控逻辑仍将贯穿2020年。

（3）保障性住房方面，则从增加供给向加强管理过渡。加强保障性住房管理将有助于维护社会稳定和改善市场的住房供给结构，但可能对商品住房产生一定的挤出效应。

疫情发生后，为减少人员聚集，防范新型肺炎感染，多省市要求房企暂停开放售楼处，房企销售业绩承压。疫情还使多个省市推迟复工时间。对于房地产行业而言，复工时间延后将使房企的施工进度延期。

长期来看，预计“稳”字当头的房地产调控方向仍将延续。但短期为缓解疫情冲击带来的负面影响，政策调控可能出现小幅松动。一是在因城施策的调控逻辑下，通过人才引进边际放松购房限制，弥补疫情期间搁置的购房需求；二是小幅放松房地产行业的信贷限制，为房企提供必要的信贷资金，缓解房企现金流危机。

住宅市场

住宅成交增速全线回落，去化周期不升反降

从我们监测的40城数据来看，1月全国商品住宅销售面积为1538.61万平米，同比、环比分别下跌5.9%和33.9%。

具体来看，一线城市同比下降15.1%，环比下降39.3%。广州环比下跌60.3%，跌幅**。核心二线同比上行、环比下行，普通二线同、环比均下行。

核心二线城市成交面积512.8万平米，环比跌幅达到43.1%。普通二线城市成交面积345.4万平方米，同比下滑28.1%，环比下滑26.4%，多数普通二线城市同环比均不同程度的下滑，其中青岛降幅**，达到54.6%。三四线城市1月份成交面积483.7万平米，同比上升4.6%，环比下降23.6%。

总的来看，1月各城市成交量萎缩主要有两个原因，**，2019年年底房企为完成全年销售目标，从而加速销售、加快去化，12月基数相对较大，导致2020年1月成交明显回落。

第二，1月作为传统的销售淡季，房企的重心并不在销售端，而是在于企业的融资和投资等方面的准备工作。另外疫情发生在春节期间，对三四线返乡置业的需求有一定的影响，从而影响1月整体的成交情况。

作为传统的销售淡季，通常1月的数据，并不能左右我们对2020年全年市场与2019年市场表现持平的判断。但因疫情突发，房企复工、项目开工延迟，*终影响城市商品住宅的供应量，同时对于购房需求的释放产生负面影响。但是，无论是需求还是供给方面，均是延迟入市的影响。而房企面临修复性较差的问题是资金短缺。

疫情过后，政策调控和融资调控边际放松的空间将大幅提升，企业降价跑量，加速抢收的可能性也更大。

土地市场  

企业表现

销售、投资下降，短期存现金流压力

投资方面，2020年1月，21家典型房企投资力度大幅降低，拿地面积同比减少72.6%，拿地金额同比减少49.8%，一方面房地产行业进入盘整期，房企投资趋于谨慎，另一方面疫情的爆发客观上限制了企业拍地。从投资布局的城市能级来看，回归一二线成共识，尤其加大了对二线城市的投资，而减少了对三四线城市的投资。

销售方面，TOP200房企1月累计销售金额同比减少10.2%，主要有两方面原因：1、春节错位，春节假期为传统销售淡季，而2019年春节在2月份；2、疫情事件影响，企业关闭售楼处、购房者暂缓购房决策。

我们认为，房地产市场交易规模短期将出现回落，特别是一季度下行趋势将较为明显，需求延后，全年销售预计面临较大的下行压力。对企业而言，应回归于“经营”逻辑，更加注重城市布局、产品品质、服务质量、运营效率等核心竞争力的打造。

融资方面，2020年1月，房企信用债融资规模320.04亿元，环比增长1.2%；海外债融资规模为110.95亿元，同比增长79%，环比大幅增长366%。

同时，截止2020年6月30日，房企信用债到期金额为982亿元，海外债到期金额约为1226亿元，疫情爆发之前房企偿债能力整体可控，而疫情爆发之后房企资金回笼会有所减慢，因此需特别关注短期流动性问题。

受疫情对经济造成的影响，预计未来融资政策会有所宽松以释放流动性，房企需及时关注融资政策，抓住融资时机，或者适度拿地、减少拿地来降低融资需求。