万科比往年更深入地强调了现金流管理的重要性，公司连续11年实现年度经营性现金流为正，2019年经营性现金净流入456.9亿元。

作为一家深具危机感的公司，万科这两年一直在贯彻“活下去”的逻辑，把规模和速度放在了次要位置。

3月17日，万科发布了2019年财报，是四大地产巨头中**个发布财报的公司。当晚，管理层在线召开业绩沟通会，从中可以窥见，这家标杆房企对于当前疫情和年度市场的判断。

持续近两月的新冠疫情对所有房企来说，都是检验他们现金流和财务管控的严峻时刻。

而万科比往年更深入地，强调了现金流管理的重要性，公司连续11年实现年度经营性现金流为正，2019年经营性现金净流入456.9亿元。

但在新冠疫情下，现金流管理面临着更大的挑战。万科总裁祝九胜表示，疫情对万科的影响巨大，*终都归结到对回款和现金流的影响；目前楼市已在逐渐恢复，需求释放的节奏和速度还有待观察。

业绩增速下滑

过去一年房地产市场波动剧烈，万科表现不温不火。

财报显示，2019年，万科实现销售金额6308.4亿元，同比增长3.9%，相比2018年的14.5%增速出现下滑，也创下5年新低。

万科净利润增速也不达部分投资者预期。2019年归属上市公司股东的净利润388.7亿元，同比增长15.1%，相比2018年的20.39%，以及去年三季度的30.43%，都明显下滑。

查阅万科财报可以发现，净利润增速的下滑主要受到土地增值税计提的影响，2019年增加了100亿元。

对以上问题，祝九胜表示，万科早就不再追求单纯规模增长，而是更强调质量，一个核心指标就是回款率、回款水平，要做到应收尽收，优化现金流。

投资人更关注公司对股东的回报、现金分红的能力，万科也早已把ROE作为衡量指标而非单纯的净利润；虽然行业毛利率的下降是个趋势，但这并不等于ROE的下降，公司将继续提升运营管理能力和经营管理效率，提高对利益相关方的回报能力。

2019年已成过往，房地产公司面临的压力更在当下。今年疫情对房地产市场的冲击不小，万科也不例外。

2020年2月，万科销售金额285.9亿元，同比减少33.8%；其他头部房企也不好过，如碧桂园2月销售金额300亿元，同比减少49.2%。

祝九胜表示，万科2-3月份的认购金额同比降低了510亿，尤其是在湖北的武汉、宜昌和鄂州，这三个城市以往在集团销售比例占比3.2%左右，但今年1月23日以后基本就没有新的销售。

此外，这次疫情使万科一季度1万个客户有交付延缓的可能性，全年的影响可能涉及到3.9万户；疫情也使多地开工比以往至少延迟了40天左右。

这诸多的问题，*终都引向了现金流的压力。销售回款大幅减少，叠加防疫成本增加，对1-2年的远期结算也造成压力。

万科董事会主席郁亮称，“万科2018年的秋季例会的主题词是‘活下去’，当时我们只是出于居安思危的考虑，时刻保持清醒和警惕。但没想到在**，‘活下去’成了一个特别真实的存在。”

投资者也开始担忧2020年的业绩。西南证券认为，疫情对销售影响主要在供给端，万科计划2020年开工2921 万方，相比2019 年下滑了31.1%，对今年新增货值形成一定影响。

根据克而瑞的研究，1-2月销售大概占到全年销售的10%左右，一季度占到20%左右，如果3月份下来销售还未恢复正常，将对开发商的全年业绩造成较大影响。

财务的防御机制

危机感让万科总是未雨绸缪，反映在财务策略上，就是谨慎、稳健的风格。2019年的财报也体现了这一点。

2019年万科经营性现金流入456.9亿元，连续11年经营性现金流为正；华泰证券称，万科是过去10年A股**经营性现金流持续为正的企业。

2019年投资活动产生的现金流量净额虽然为负，但比2018年末-673.64亿元大幅改善至-286.27亿元。

截至期末，万科持有货币资金1661.9亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和938.9亿元；有息负债达2578.5亿元，较2018年底减少33.8亿元，也是过去六年多**降低负债；期末净负债率为33.9%，保持行业低位。

在祝九胜的主持下，万科很早就将现金流管理放在业务和经营管理的核心。在疫情的“黑天鹅”之下，万科更加重视现金流管理。

现金流管理包收支调节、投融资等方面，核心是回款指标。

2月销售几近停滞，万科将重点放在融资上。随着疫情爆发，1-2月份，央行超常规投放流动性，万科作为龙头房企能得到更多的资金支持，融资环境相当有利。

祝九胜称，万科的融资策略是，把信用和品牌当作**的资产，保持信用评级处于**水平，合理维持负债率，开拓多元融资渠道，动态调试策略，加强与合作金融机构的沟通。

2月25日，万科获证监会核准，发行不超过人民币90亿元（含90亿元）的公司债券，利率低至2.6%。目前已发行了**期25亿元。

前两月万科也没怎么拿地，支出大幅减少，土地权益地价款仅30多亿元，相比而言，绿城、华润同期拿地200多亿元、100多亿元。

这种投资策略是否过于保守？万科执行副总裁张旭称，万科对于投资会建一个仓位，今年仍然会寻找合适的机会，以确保长远的发展。

不过对于开发商来说，现金流**的来源仍是销售回款。祝九胜表示进入3月后售楼处正在陆续开放，到访量逐渐恢复到1月份的50%-60％，需求释放的节奏和速度还有待观察。

另外，万科目前复工率达到80%，预计4月能达到97％。

郁亮表示，机会都是留给有准备的人，不能只看到危，也要看到机。这次疫情带来的仓储、物流、冷链等方面的需求，以及发现并深入理解危机对城市发展和客户需求的改变，是培养未来竞争力的重要起点。

“我在万科工作30年了，经历过93、94年的宏观调控，98年亚洲危机，03年非典，08年国际金融危机，有很多教训和经验，每次在危机过后都能获得发展机会。”郁亮说。

他表示，要平稳度过此次疫情，需要勇气与责任、免疫力以及提早准备。强大的免疫力和健康基础，将帮助企业度过危机。

华泰证券称，万科不囤地，土储可售周期2.7年，为主流房企中*短，由此有息杠杆率低，无息杠杆运作能力强，近年扩张权益层面呈现逆周期特征。

中泰证券则认为，在本次疫情冲击下，万科保持着业内**的杠杆水平，**的存货周转比例，**的管理团队，或将实现逆势增长。

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