继**个表态免租之后，万达商管又成了**个被爆出“压迫”员工紧急收租的企业。

据相关媒体报道，万达商管于5月27日发布通知，对商管集团实行新的绩效核算方式，提出基本工资与绩效工资1:1。如果员工租金收缴不足8成，则绩效为0。对此，新地产财经从多方证实，此事属实。

但此时收租似乎并不容易。6月1日，新地产财经在北京部分商场走访时发现，商场受疫情影响颇深。如今，有些商家缩小了门店面积，有些商家已经关门停业，营业的门店内消费者也寥寥无几。

很显然，随着疫情的缓解，市场所期待的“报复性消费”并未出现。即使人流量大、消费能力强的北京也遭受到不小冲击。据商业地产观察报道，北京*近半年关店总量为1570家，总关店率为16%。

多位业内专家直言，如今很多商家十分困难，收租并不容易。若以此来看，万达商管处于一线收租的员工工资很可能会直接腰斩。

互相矛盾？

万达商管很像一个“矛盾体”：一边支持困难的商家延迟缴纳租金和物管费，一边要求员工提高收租金的效率。

早在2月份，万达商管便明确，如合作商家在恢复经营后现金流困难，可申请延期缴纳2020年3月和4月的租金及物管费，*长可延期至2020年12月底缴纳。

时隔3个月，万达商管决定将员工绩效工资与调整后的预算指标考核结果直接挂钩，并且总租金收入完成率、租金收缴率两者取其低。

万达内部员工提供的内部通知

根据规定，租金收缴率≥99%且总租金收入完成率≥****，绩效工资发放比例****；租金收缴率=90%，发放比例为80%；租金收缴率≤80%，绩效为0。

以此来看，假如员工此前月薪5000元，那么薪资现在要一分为二，基本工资和绩效工资各占2500元。按照上述计算方法，如果员工租金收缴率达到90%，绩效工资为2000元，总薪资为4500元；如果员工租金收缴率低于80%，绩效工资为0元，总薪资为2500元。只有租金收缴率达到99%且总租金收入****完成，总薪资才能达到5000元。

据多位万达内部员工透露，目前万达广场一线城市租金勉强可以达到90%，但到不了99%，三四线城市的收租金压力即使没有叠加疫情都相对困难。目前一些新进公司的员工已经提出了辞职。

此外，根据万达内部员工提供的内部通知规定，如果单店商铺动态出租率不达标，该单店月度超额业绩绩效工资调减20%；若员工超额完成任务，个人超额绩效工资当月仅发放50%，剩余年终发放，如果发放前离职，则不发放。

对此，一位万达高层表示此次调整属实，委婉称“没办法，都难。”与此同时，一位知名猎头公司高管告诉新地产财经，此次调整确有其事。上述万达内部员工透露，签署此项协议时，很多员工并不知晓具体如何调整薪资，属于“先签协议、后补制度”。

一位**从业人士表示，万达是年初**个说免一个月租金的企业，尽管后期有鼓励继续减租或者延期缴纳租金政策，但估计万达的（现金流）只能够支撑商场减免一个月租金，所以才这样压员工（去收租）。

新地产财经获悉，因为疫情可以延缓缴纳五险一金政策出台之后，万达商管部分地区自2月份已经开始断缴。

对于上述内部员工所提及的上述问题，新地产财经向万达方面进行核实，万达方面仅回复新地产财经时称，调整薪资消息正在核实中。其他问题截止发稿前未得到企业进一步回复。

现金流“告急”

调整薪资就像一根导火索，侧面揭开了企业现金流难题。

根据财报，万达商管的现金已经无法覆盖短期负债。截至一季度末，公司货币资金为510.38亿元，同比下滑23.6%。与之相对，公司仅一年内到期的非流动负债一项便已高达534.4亿元，同比增长1.66倍。

截至5月27日，万达商管及其下属子公司待偿还中期票据、公司债和资产支持证券余额合计711.55亿元。其中，中期票据 340 亿元、公司债345.60亿元、资产支持证券 25.95 亿元。万达商管提醒，如果外部融资环境出现不利变化，可能对发行人的资金流动性产生一定影响。

现金流“告急”之时，万达商管的现金流却处于流出状态。根据财报，2020年一季度，万达商管经营活动现金流量净额、投资活动现金流量净额、筹资活动现金流量净额均告负，分别为-38.98亿元、-77.01亿元、-63.86亿元。

与此同时，2020年一季度万达商管的业绩近乎腰斩。据财报显示，2020年一季度，万达商管实现营收62.31亿元，同比下滑52%；净利润27.55亿元，同比下滑43%；归母净利润26.17亿元，同比下滑42%。

尽管如此，万达集团董事长王健林却坚持经营目标不变。5月6日，王健林在万达集团工作会议上要求，集团各公司未来8个月要加倍努力工作，力争完成年初确定的年度经营目标，特别强调各公司今年开店目标不变。

一边是经营目标的压力，另一边是紧绷的现金流和大幅下滑的业绩。万达商管不得不加大了融资力度。据不完全统计，万达商管2020年以来通过资产专项计划、小公募、票据等融资方式，发行了5笔融资计划，合计融资额度238亿元。其中，仅5月份就发行了2笔债券融资计划，金额超50亿元。

对于现金流压力承压的万达商管而言，238亿元的融资额度仅仅是杯水车薪。王健林曾经在公开场合表示，万达商管和租金才是集团*核心的现金流。此时此刻，万达商管却“被迫”拿出另一只“拐杖”：要求员工加速收租。

在一度程度上，万达商管将企业的压力转移到了冲在一线的员工身上。若收租成果显著，现金流压力或可缓解；若收租效果并不显著，员工的绩效工资可留作现金流。

上述万达内部员工告诉新地产财经，自6月1日起，如果公司收缴不达标，包括人事、财务、技术等后勤部门在内的全员共同扣除绩效工资。此前，后勤部门的薪资与租金指标并不挂钩，即使是一线收租人员的薪资，租金指标也只与年终奖挂钩。对此，新地产财经再度向万达方面进行核实，截止发稿前未获得回复。

新一轮洗牌来临

在商业地产领域，万达广场凭借先发优势，抢占了市场的头把交椅。

万达广场以批量复制模式，选址趋向于区域中心或者城市新区，然后通过品牌号召力带动周边发展，**享受发展起来带来的溢价。

但不可否认的是，这导致万达处于一个尴尬境地，区域发展起来之后万达商业的竞争力渐渐被其他强势商场分食，后来者正虎视眈眈追赶。

在新商网与鹏友会联合发布的2019年销售额20亿元以上的全国购物中心排行榜（不完全统计）中，仅有上海五角场万达广场进入前20强，以50.6亿元位列第15位。南京德基广场、北京国贸商城两个商场均超百亿。

新商网与鹏友会联合发布的全国购物中心排行榜（不完全统计）

本已愈演愈烈的竞争，在遭受疫情重创以后，商场之间又拉开了距离。世邦魏理仕中国区研究部租户研究主管胡乐毅告诉新地产财经，从商场类型来看，不同能级的城市商场所处的区位、消费者定位和业态组合对客流恢复产生影响，表现较好的商场客流已恢复至正常水平的八至九成左右。

其中，消费者生活购物黏性较高的社区商业、与办公人群日常消费挂钩的商务区商业均有明显客流回升，但以跨城旅游、差旅商务等为支撑的商场，客流恢复程度较弱。部分线**验娱乐业态仍处于关停状态，也使得商场客流暂时无法恢复至疫前水平。

而这种影响或将持续到明年。根据世邦魏理仕研究部近期发起的《亚太区零售租户调查-中国内地》结果显示，88%的中国内地受访者预期于年内恢复正常营业状态，约有40%中国内地受访者预期年内零售活动可以恢复至疫情爆发前的水平，有超过八成的受访者预计在12个月内回归正常水平。胡乐毅预计，整个消费市场有望在明年年中基本恢复。

在如此长时间的影响之下，商场究竟应该如何“自救”？胡乐毅表示，疫情期间，商场和品牌均大力发展线上业务以维系与消费者的互动并增加销售收入，全渠道零售的渗透度进一步提升。根据《亚太区零售租户调查-中国内地》结果显示，81％的中国内地受访者表示将在业务中融入更多社交电·商渠道。

但胡乐毅认为，增加线上投入不是**的避险举措，合理布局有效空间、优化业态组合以及加强管理能力都是商场或品牌需要关注的领域。

胡乐毅指出，根据调查，有10%左右的租户会更多地考虑快闪店模式，91%的餐饮业态将持续或加大利用云厨房/共享厨房等模式。预计对商场内快闪空间的租赁需求和小型连锁餐厅的门店需求都会有所提升。而这或可以成为企业的发力方向之一。

毋庸置疑，无论采用哪种方式，商场都需要足够的现金流和时间来恢复。但疫情或许是一个契机，推动商场的创新，进而一改同质化的“隐痛”。

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