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2017蓝筹四人谈:新价值、新生态、新布局

来源:经济观察网作者:姚瑾玲2017-06-21 15:00反馈/举报

    2017年,房地产行业迎来的明显趋势是,以“房子用来住不是用来炒的”为特征的行业新规则、新机制、新生态,即将在历史舞台上扮演重要角色。房地产本身的长链条特质,加之房企多年沉淀下的巨大体量,对创新本身的前景空间和承载容量提出了更高要求。行业先锋们在过去多样化的尝试中,逐步获得了淘尽黄沙始见金的体会,并开始有重点有计划地发力。

    6月13日,由《经济观察报》主办的第十四届蓝筹地产年会上,阳光100集团总裁林少洲、当代置业执行董事兼总裁张鹏、泰禾集团副总裁沈力男、《经济观察报》编委兼地产主编陈哲等人,就“房企创新”话题展开了讨论,干货满满。

    “文科男”阳光100的文化地产

    陈哲:阳光100是地产行业里非常老资格的企业,也是房地产细分领域耕耘比较长时间的几个企业之一。近两年说到深耕文化地产这个词,很多企业也提过类似的概念,但也有一些不同的声音,觉得地产行业可能更追求所谓物质方面的东西,我想请林总介绍一下,阳光100的文化地产是什么?跟过去讲的传统的商业街区的租售模式有什么区别?

    林少洲:相比强调品质的工科男,强调规模资本运作的理科男,阳光100对文化的东西更感兴趣,这有出身上的原因。阳光100的领导们想着能够在金融化的大趋势下,有不同的探索,希望把行业生态做得更丰富,这里比较典型的坚持与探索就是开放式街区。

    这不是心血来潮的一个尝试,*早从阳朔新街开始,再到柳州的重工业城市做了商业街区。去年**期开了2万多平方米,一年能有500万客流,在柳州这样的城市确实是奇迹。今年在宜兴、沈阳、无锡、常州,*近在莆田,一直在尝试这个模式。

    这里有很多非常时尚的东西,很多商业规定动作在这里都看不见,但是人气非常旺。这里就是一个大party,城市会客厅,每周有很多活动把小青年们号召在一起,我们团队对这个事非常热爱,做得很过瘾,客户也很嗨。包括在丽江、桂林、阳朔边上的平乐都在做这样的街区,我们做出了特点,很多政府通过招商引资想让我们到那里做一做。

    这个事真的很难,但是做好了有收获,对改变自己的经营和处境也是有帮助的。现在看来,这个模式是往前走,未来也会跟现金流模式结合,*近会把住宅和商业结合,未来会把模型进一步优化,运营、做人气的思路会坚持下去。

    当代置业的创新孵化

    陈哲:当代置业是房地产行业里面老牌的绿色企业,近两年听说企业内部搞创业非常活跃,很多人说下面的积极性非常高。外面一些评价说当代不务正业,我看了一下当代的数据,这个不务正业应该打引号,近三年的增长每年平均40%,他们不知道当代内部创新创业一系列围绕房地产主业的创新孵化。

    张鹏:地产公司有三种生存发展的方式,**是一定做好农民,把地种好,没有一个100强的房子品质差,房子都是标准化卖不出去也不行,所以一定要做好农民。第二房地产企业走到一定程度要有自己的狩猎方式,即核心专长。当代的狩猎方式就是差异化竞争力,即绿色科技。第三,在美国,房地产就是金融业,不属于实业,我们离那一步还早,所以从我们的角度来讲,房地产还有大约十年增量,但还是应该尽早关注存量,做盈利的蓄水池。

    这几年我们干这个事,其实不是不务正业,因为我们把地产所有的链条梳理下来,不外乎是投资、开发、运营。

    今后我们是蜂巢式的创新组织,从前端的金融就孵化了,叫绿民投产业链基金,上下游的企业共同成立一支基金,之前是甲乙方的关系,现在我们共同投资绿色地产。开发的过程我们干了挺有意思的事,做了51VR,昨天梳理一下,100强里前80名跟51VR合作了,我们没有干涉。慢慢地就把VR又孵化出了医疗、汽车、教育、游戏,分别去拿投资。对于地产来讲这就是不务正业,但这哪是不务正业,其实是围绕着房地产开发的上下游干了一系列的内容孵化。

    进入到社区运营以后就更有意思了,酒店、联合办公、公寓、教育、小孩1-6岁水疗、特色音乐等,全部投资孵化控股。地产商从过去只是盖房子到提供服务,永远不是不务正业。

    到明年6月份,除了当代置业在香港上市外,新三板会挂出四家,现在已经实现了两家。新三板大家说流动性不强,先占上位,我相信新三板都会不断地进行优化,后面的资本已经开始排着队了。

    我们的逻辑就是反哺主业,不断地兼并收购拿地,注入绿建的内容。今年干了一件事,华谊兄弟新剧场在全国陆续开业开工的20个项目,全部都做成绿色剧场,形成代建。如果前面不做这些布局,新剧场周围的商业我根本做不了,他也不会找我,这就是我们的逻辑,不是不务正业,而是我们讲到的那个狩猎方式,逐步地向魔法的方式进步,三千亿的企业都出现了,如果正面竞争会很难,所以要不断地把这个生态建立起来,就是这个逻辑。

    泰禾多元化布局背后的逻辑

    陈哲:泰禾是近几年中国中高端豪宅的一面旗帜,去年和黄其森董事长交流的时候,他回顾了一下,说十几年的时间就做一个院子,从5亿做到现在的100多亿,这个过程中总结的经验是坚持就是胜利,慢就是快。泰禾对房地产主业是有非常执著的信念,公司今年是多元化之年,这样大的变化,背后的逻辑是什么?

    沈力男:泰禾经过了这些年的积累,应该说是业绩有上升期,今年到目前为止在北京政府的网站上网签接近150亿元,目前我们还居在**位。虽然调控期排**位很尴尬,但我们还是很自豪这个时间段在北京能够保持**的态势。

    回顾泰禾这些年的发展,地产开发虽然有新价值、新生态、新布局等,但其实逻辑没有完全的颠覆和改变,就是说要拿地,做好的产品,可能还要加上运营。

    泰禾有这些业绩,首先拿地端我们是积极地进行拓展。现在的形势要有消化能力。**,不挑食,第二要有品味。

    比如院子产品,在我们公司的货值中占三分之一,因为非常典型,有品牌的影响力,成了泰禾的标签。这个产品我们不断地在发展、创新和研究,产品引领和创新我认为是非常重要的,只有做到这种程度,才能被客户所追捧,才能在任何的形势下都能过得相对比较安稳,因为目前看调控是常态的动作。

    泰禾这些年做的所谓的新布局,是我们围绕着客户来做文章,因为大家都做了将近20年的房地产企业了,**拥有的资源和财富其实是客户。就是过去我们讲互联网思维,首先就是说要拼流量,开发商的社区就是我们的流量入口,我们拥有大量的客户,会发现客户需要提升服务和经营价值,围绕着需求,比如说衣食住行,吃喝玩乐,甚至是生老病死,有很多的东西可以陆续地进行,泰禾进行了医疗的布局,文化教育院线的布局。泰禾目前核心是改善型产品,要求产品由内而外的打造,加上我们一些核心竞争力,给客户提供服务。

    **很多朋友讲学习中央精神,房地产是住的,不是用来炒的,开发商永远不炒房,我们不炒房,开发商卖好房,维护好房,服务好业主是我们的本职工作,如果说住是主题的话,这些年主流开发商都是这样做的,住得怎样更好就是我们的努力方向,上下游可以打通,给客户一个交代的话,也会收到良好的回报。

    变革要点与难点

    陈哲:房地产企业主流的所谓转型也好,延伸也好,多样化也好,是围绕着房地产主业在做尝试,其中关于客户在不同的服务截面上信息数据的融通,这个点上不知道三位嘉宾在具体的工作当中有没有一些体会,我们在延伸的过程当中**的难点是什么?

    张鹏:跟大家分享一下商业的逻辑,开发商拥有*多的还是客户,要和客户背后潜在、显性的需求发生连接,一切的发展逻辑都不能离开这个,我们认为有这么几个特点。

    **,一定要有插线板的思维,做什么都不要离开客户,客户从一开始就输入到这个企业的信息库里,不知道哪**哪一群客户就是能够给你形成新的商业价值的载体。

    第二,所有的逻辑都不要离开流动,不论是信息还是数据,还有商业价值的变现,如果就是过去简单的甲乙方,签一个合同,你是你的,我是我的,你挣我的钱,我享受你的服务,这一定不是今后的趋势,而是把价值流动起来,股权上金融资本上要交织在一块。

    第三,不要再有跨界、转型、升级的想法,本来就没有界限,何来的跨界,不给自己那么多的限制。

    现在有一点要注意,就是主业房地产的开发质量、绿建不要丢了,通过这些串联起来,把需求和商业逻辑无边界打通,我们现在在干这个事。

    林少洲:我认为所有服务型企业的核心还是在客户上。现在这种地产行业形势下,除了说靠资本规模的优势之外,很精准、很深度地服务客户,还是非常有前景的方向。尤其房地产和其他行业特别大的区别,就是土地资源是不动产行业,这个项目拿在手上,就有了自己安身立命的基础,可以在乎竞争,也可以不在乎竞争,只要项目做得足够好,对客户足够好,在市场上可以立于不败之地,这跟规模无关。不见得很大的企业就一定能够把这些深度的问题处理得很好。

    我认为大多数的中小企业还是要立足在客户上深耕,这里面还是有非常多的可持续发展的空间,我们早就预见到未来房地产规模化、金融化的趋势。复制化、同质化的竞争下,现在的情况下已经非常为难了,把地拍到这个价,未来是看重什么呢?赌预期,这个行业的路已经走得很窄了,*终还是回到企业的内功,比如能否为客户创造一些****的价值,这成为未来生存的关键。

    沈力男:房地产这些年的变化集中度是很大的主题。我们可以看到,像今年上半年,在调控的形势下,50强以后没有什么增长了,集中度越来越大了,三驾马车,恒大、万科、碧桂园有万亿的梦想。前面的50强、30强的日子还是过得不错的,今后的过程一定是强者恒强,过去讲弱者恒弱,后面可能是弱者消亡的态势,强者恒强,能调动的资源更大,能腾出一只手做新生态和新布局。

    回到主题“新价值、新生态、新布局”,从开发商来说做这些东西有一些的问题,要想清楚,比如说真做还是假做,的确有假做的,虚晃一枪,为了短期的概念是做不好的。要有轻和重的关系,因为目前我们开发商是重资产,但是做这些时不见得愿意掏钱,可能大家就想互联网思维,PE,轻资产运营,这些还是要有点投入意识的,这个解决了,可能还有短期和中长期的效益问题。

    开发商习惯了两三年做一个项目,六七个月要开盘,**日光盘、月光盘都有,赚快钱是我们的习惯性动作,是旧常态。做其他的布局时,难免觉得提不上劲,不够**。必须要沉下心来做,要做这些东西,像妈妈那样养个蛋再养大,该输血的时候输血,该喂奶的时候喂奶,但是**该断奶的断奶,能够自由奔跑,必须有这样的理念才能达到这样的目的。(申明:本文为转载,仅为更好地传播信息,别无他用,如涉及侵权,请尽快与我们联系删除,谢谢!)

关键词:新价值新生态新布局责任编辑:付淑满
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