中房网讯2016年以来，中央及地方频频出台各类发展租赁市场的政策文件。在近期结束的中央经济工作会议上，发展住房租赁市场被提升到了一个新高度。

    中央经济工作会议指出，要“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”

      由此可见，推动住房租赁改革将成为2018年经济工作的重点，未来租赁市场发展的空间将不断扩大。那么，住房租赁这个市场未来的蛋糕有多大？

      未来 10 年城镇租房面积达54 亿平、租金近 4 万亿

      易居房地产研究院近日发布的报告指出，政策方面的利好将带动更多市场参与者加入到租赁市场中，租赁供需两端均会积极发力。预计未来10年，即2018年至2027年将是我国租赁市场快速发展的阶段，堪称住房租赁市场发展的“黄金十年”。

      报告分别对“城镇租房人口规模、城镇租房面积、城镇租赁房源总面积、城镇租金规模”四个方面给出了数据。

      从城镇租房人口规模方面来看，基于全国人口普查数据和**卫计委《中国流动人口发展报告》相关数据，通过“住房来源的城镇租房人口规模”和“流动人口的城镇租房人口规模”两种不同的测算方法，报告综合这两类数据并进行简单算术平均后显示，到2027年全国城镇将形成约1.9亿规模的租房人口。

      从城镇租房面积来看，由于该类数据统计较少，报告基于经验测算，当前全国城镇人均租房面积约为20平方米。按此数据测算，并考虑人均租房面积逐年递增的系数，报告认为到2027年全国城镇租房面积将达到53.7亿平方米，相比2017年将增长59%。报告分析认为，这主要得益于两个因素的变动，即：有租房需求的人口规模增长和人均租房面积的不断提高。

      从城镇租赁房源供应规模来看，报告数据显示，截止2017年底全国城镇用于租赁的存量住宅房源规模为39.3亿平方米，2017-2027年全国城镇新房竣工后形成的城镇租赁房源面积测算将达到20.5亿平方米，2017-2027年全国城镇租赁型用地形成的房源面积测算将达到6.3亿平方米，这三部分数据进行加总便是2027年全国城镇租赁房源的测算总面积，将达到66.2亿平方米，相比2017年增长60%。

      在城镇租金总规模方面，根据易居研究院50城租金数据以及经验判断，考虑到CPI上涨、房价上涨、租赁条件改善等因素。测算结果显示，到2027年全国城镇租赁市场租金收入将达到3.9万亿元，相比2017年水平将增加138%。

      未来租赁型用地供应将集中在36个一二线城市

      此外，报告中对部分城市的租赁型用地供应计划的梳理，也值得关注。

      易居研究院报告显示，从一线城市来看，北京在《北京城市总体**（2016年-2035年）》中规定，未来5年新供应住房中，产权类住房约占70%，租赁类住房约占30%。上海在《上海市住房发展“十三五”**》中规定，“十三五”时期，预计新增供应各类住房约170万套，包括租赁住房约70万套。据此计算，上海租赁住房供应占比将达到41%的水平。广州在2017-2021年租赁住房占各类住房供应套数的比例为 20%；深圳在2016-2020年该比例为大于20%。

      除了四个一线城市以外，其他城市的**中也有类似的比例，如：杭州在2018-2020年该比例为30%；福州在 2018-2020年该比例为25%；厦门在2018-2020年该比例为30%。

      此外，包括北京、上海、广州、天津、杭州、成都、重庆、东莞和佛山等城市2017年也有部分自持型地块的出让，这都有助于形成更多的租赁住房供应。

      易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，参考此类城市的情况，未来租赁型用地的开发将主要分布在全国36个一二线城市中。而在此类城市租赁住房的占比方面，预计一线城市将保持在30%的水平之上。而二线城市将保持在20%的水平之上。综合计算，这36个城市租赁住房的占比约为25%。

      Tips：报告提到的36个一二线城市包括：北京、上海、广州、深圳、哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川和乌鲁木齐。

      未来十年的住房租赁企业将大浪淘沙

      根据报告对租赁市场的总量预测，易居房地产研究院还预测了到2027的未来十年不同商业模式租赁企业的市场空间。

      报告认为，未来租赁型用地的开发将主要分布在全国36个一二线城市当中，从目前供应面积数据测算，未来集中式自持租赁企业累计运营租赁住房总建筑面积将达到5.26亿平米。此外，到2027年累计十年过剩的商办类物业转化为租赁住宅将达1.08亿平米。

      对于分散式托管租赁企业，到2027年，分散式企业供应租赁住房将占个人市场化租赁住房供给的11%，累计建筑面积将达到6.4亿平米。

      报告称，我国住房租赁市场的主要供应主体依然是个人出租，未来十年由于专业化机构的发展，会将大部分个人出租房源转化为机构出租房源，因此预测未来十年由住房租赁企业供应的房源总量将达到近13亿平米，占比19%；由个人出租房源总量将达到47.6亿平米，占比72%；由政府供应的租赁住房为5.8亿平米，占比为9%。

      对于租赁企业的前景，报告还认为，我国当前租赁市场处于方兴未艾，未来住房租赁市场将会迅速的发展壮大，租赁市场规模将会与日俱增，企业之间合作、整合与并购也会频频发生，经过未来十年的大浪淘沙，在住房租赁领域，**梯队初具雏形，品牌效益凸显，行业逐步形成强者恒强弱者退出的局面。根据国际经验，预测“自持物业+资产管理”、 “托管运营+增值服务”这两种商业模式则预计将具有较好的发展前景。

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