上海易居房地产研究院近日发布的《10城二手房市场报告》显示，10月份10城二手房成交量为3.9万套，环比继续下降25%，而且连续下降5个月。

      易居研究院分析认为，二手房成交量后续将有继续低位震荡的可能。随着大部分城市二手房成交量的持续萎缩，预计年底之前二手房成交量继续保持降温态势。

      10月成交量继续环比下降

      报告显示，10月份易居研究院监测的10个城市二手房成交量为3.9万套，环比下降25%，同比下降9%。观察10城二手房成交情况，近4个月成交量呈现持续低迷态势, 在剔除春节假期二手房成交量异动月份的情况下，成交量创48个月新低。

      在易居研究院分析看来，10月份国庆长假因素导致的二手房看房量减少，或是影响10月份二手房成交量大幅下降的原因之一。而在中央提出对于房地产市场坚决遏制上涨，以及棚改房安置方式调整的影响下，房企融资渠道被限制，使得各地土地市场流拍或者底价成交现象明显。在持续性的政策打压和信贷政策限制下，购房者入市的积极性不断减弱，也是影响部分城市二手房成交量大幅下降的原因。

      虽然在10月31日中央政治局会议中未提出对房地产市场更严厉的调控政策，但不能表明中央对于房地产市场调控将出现放松，预计未来一段时间仍以维持现有调控政策为主，而在没有调控政策放松的情况下，房地产市场将很难出现全面改观。

      从累计数据来看，今年1-10月份10个城市二手房成交量为56.8万套，相比去年同期水平下降了12%。观察历史数据，即年初累计成交套数同比已经连降25个月，已远超上一轮低迷期16个月的连续下降，表明本次房地产调控力度远超以往历次。

      后市来看，易居研究院认为，随着中央对房地产的持续调控不动摇、以及房地产信贷收紧的大环境下，预计四季度二手房成交量将维持低迷态势。

      成交量能：苏州*强 杭州*弱

      报告显示，10月份10城二手房成交量能度排行中，*强的城市是苏州，量能度为47%。其他9座城市量能度皆为负值，其中*弱的城市是杭州，其次是成都，量能度分别为-33%和-22%。

      从具体城市排行来看，10个典型城市中苏州二手房成交量能表现*强。其中以苏州园区和吴中区二手房成交*为活跃。苏州本轮行情启动较早，在2016年“930政策”之后成交量出现明显萎缩。但今年苏州二手房市场低迷状态有所改善，成交量出现反弹。易居研究院分析认为，由于近来苏州高性价比新房供应不足，使得部分刚需购房者分流到二手房市场，但在全国其他城市二手房成交量低迷的大环境影响下，预计未来苏州二手房成交量将大概率出现回落。

      此外，10月份杭州二手房成交量环比下降42%，已经连续5个月成交量环比下降。杭州作为浙江省省会，也是过去一年中房价迅速上涨的热点城市中* 具代表性的城市，其二手房成交量的变化可以作为当前部分城市二手房交易市场的晴雨表。随着**政策对于房地产市场的调控，以及银行信贷紧缩的影响，加之杭州新房和二手房价格依然存在“价格倒挂”情况，预计未来杭州二手房成交量可能仍然会延续震荡调整态势。

      预计年底之前继续保持降温态势

      从10城二手房成交量价关系来看，观察历史上这两条曲线走势可以看出，成交量曲线先于价格曲线调整。例如，在本轮周期中，2015年第四季度二手房成交量曲线就开始呈现降温态势，随后增幅开始收窄，进而下跌。受成交量曲线影响，成交价格曲线也有表现，在2016年第四季度就呈现了降温的态势，其走势滞后于成交量曲线。

      近期数据也有类似的效应，即二手房成交量的跌幅在收窄，其价格曲线也略有反弹。随着中央房地产调控政策以及银行信贷政策的持续影响下，易居研究院预计部分城市二手房成交量仍将出现持续低迷盘整态势，而二手房价格在成交量低迷的影响下将会呈现盘整下行走势，且二手房价格指数同比增幅也将有可能下探到0轴以下负区间运行。

         报告来源：上海易居房地产研究院

      执笔人：王瑾钊

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