2020年以来，先有3家房企涉嫌于上海土拍中围标被调查，再有苏州惩处8家违规参拍企业，房企频繁触发土地市场监管红线。

在公开市场拿地成本高昂的大背景之下，频繁的违规行为，虽然也可以视作是部分房企的无奈之举。但违规房企在无视市场监管的同时，也正在被不计后果的违规行为所反噬。

房企频繁触发监管

近日，因披“马甲”参与苏州公开土拍，多家房企被惩处。

6月11日，苏州市自然资源和**局接连发布四则公告，披露对8家企业违规参与土拍的处理决定。公告显示，苏州四场土拍中，由金地集团、雅居乐集团、黑牡丹集团以及自然人施其奇、陈荣巧控股的共8家企业，违反了各自竞拍地块出让文件中“由同一自然人、法人或其他组织直接**控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买”的规定，存在违规参与竞买行为。

对此，苏州市规自局根据出让文件规定，将上述8家企业列入国有建设用地使用权挂牌竞价出让失信行为人名单。同时表示自作出处理决定之日起，上述企业三年内不得参加苏州市区国有建设用地使用权挂牌竞价出让活动，并将企业违规信息推送至苏州市信用信息共享平台。

今年以来，房企违反土拍市场监管规则的现象时有发生。据相关媒体报道，此前，因涉嫌在3月31日上海虹口区嘉兴路街道HK271-01地块竞拍中存在围标行为，中海、万科、华润置地相关管理层被带走调查。

实际上，企业作出相关违规行为一方面是为了降低自身拿地成本，另一方面也是为了加大自己拿下土地的几率。而如不触发监管，采取上述手段违规拿地确有成效。

在4月9日，金地旗下公司违规参与竞拍的公开土拍中，除被点名的杭州天霖、绍兴金汉外，金地旗下另一家公司苏州皓甄睿企业管理咨询有限公司竞得了该地块。同时，由于该公司与被点名两家公司不为同一直接**控制人，该公司并未触发监管规则。*终，该地块仍被金地拿下，总价约4.63亿元，溢价率13.71%。

在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，今年土地市场频现违规行为，与当前房地产行业所处的周期不无关系，“目前楼市整体上处于行业下行期且走势不甚明朗，正是对行业未来抱有期待且现金流状况允许的各大房企入市拿地的好时机，因为强周期的地产行业奉行‘低潮期拿地，高峰期卖楼’的信条。由此一来，就导致近期一些热点城市的土地市场竞争特别激烈，这也是不少房企在土地市场串标和围标的重要原因。”

柏文喜进一步表示，在此背景下，房企之间的规模之争更为激烈，为了有效控制成本，压制地价和控制拿地成本就成了各家房企用力的方向。也因此，房企自身在竞争压力之下违规动机增强、违规行为增多。再加上各地政府治理和监管愈加规范，导致之前一些房企通行的“水下”小动作被暴露出来，并受到政府监管部门的公开处罚。

“上有政策、下有对策”或引反弹

实际上，上述房企的违规行为，也是在各地“上有政策”之后的“下有对策”。

近年来，为抑制土地价格快速上涨，各地公开市场拿地规则趋于复杂，各种限制也不断增多。某业内人士对新地产财经表示，此前上海推地主要采取复合招拍挂的方式，土地挂牌出让时会通过房企的经济实力、技术资质、项目经验等打分项对企业进行初筛，通过打分基本可以排除行业排名20名后的房企。另外，上海土地出让时，往往要求企业把全额土地款准备好，放在受监管的账户里，冻结45天左右的时间，对于大部分快周转的企业来说，拍地的全额资金甚至可以支付全国土地市场招拍挂的保证金，出于这点很多快周转的企业不愿参加上海土拍。而苏州则在部分出让地块中采取中位数中标的方式，即当地块竞价超过市场指导价的10%以上时，企业进行一次报价，*接近均价的报价人竞得地块。

在上述规则限制之下，苏州公开土拍逐渐成为了概率游戏，因此，披“马甲”参与土拍，能够有效提升企业竞得土地的几率，而对在苏州参与土拍的企业来说，今年披“马甲”参拍的成本有所降低。

另一位业内人士表示，对企业来说，披“马甲”参拍的成本主要在于企业披的“马甲”也要交相应的保证金，资金成本相对较高，“苏州土地出让的保证金一般在底价的20%左右，2019年，由于苏州根据土地成交价格的不同设置了不同的预售门槛，部分企业会抢封顶前一手价格，会提前报名参拍，因此，保证金需要沉淀较长时间，企业相应的也要付出更多的资金成本。”但2020年情况发生变化，苏州土地市场上保证金沉淀时间一般在2-3天，周期较短，因此，企业披“马甲”参与土拍的成本进一步降低。

而近年来，在相应规则的限制下，上海公开土拍逐渐成为了大型房企竞争的主场。但近年来，在热门城市公开土地市场拿地成本高昂的大背景下，北上广深等一线城市之中，房企之间的竞争与合作之间，界限已经不那么分明。这也为围标等违规行为的发生提供了有利条件。

但在企业无视市场规则的同时，也引发了政策的反弹。在柏文喜看来，企业违规参与土拍可能为企业带来两方面弊端，“一方面相关部门对违规房企会作出处罚，另一方面，各地政府为了维护土拍市场秩序，土拍规则会趋严，使各家房企在土拍市场的竞争更加公平和透明。”

如其所说，4月10日，上海市推出两宗地块，出让信息中，不仅冻结资金的规定有所松动，地块拍卖竞争规则也有所改变。有效申请人数为11人及以上，地块采用有竞价招标方式出让，有效投标文件若达11份及以上，则排名顺序前10位入围。入围者不超过5人，不需评分，直接竞价拍卖。

自2017年开始施行的土拍规则就此松动，而巧合的时间节点下，或也可以视为大型房企在以无视市场规则的态度，亲手为自己引入了更多的竞争对手。未来，上海或许不再只是大型房企的“游戏场”。

2020年以来，在多方面承压的大环境下，房企的确面临多重考验。但即使迫于压力，企业也应对市场规则怀揣敬畏之心，否则即使一时得利，未来也很可能受其反噬。

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